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Nova lei dos minpakus vai alterar o panorama de aluguel e hospitalidade do Japão



O exterior de um minpaku registrado (guesthouse) na Ota Ward de Tóquio. | MR.ASYLUM, CC BY-SA 4.0, VIA WIKIMEDIA COMMONS

Uma nova lei entrará em vigor em junho para regulamentar os minpaku , residências privadas alugadas por seus proprietários como alojamentos de curto prazo. Para a maioria, a nova lei abordará as mudanças ocorridas nos últimos anos devido à ascensão do Airbnb, o serviço on-line mundial que permite que os viajantes reservem quartos em residências particulares diretamente dos proprietários dessas residências.

O Japão há muito tempo tem um sistema semelhante chamado minshuku , que geralmente envolve quartos em casas particulares que são oferecidos como alojamento. Mas as pessoas que querem deixar os quartos como minshuku devem solicitar uma licença, o que requer que o quarto tenha um certo tamanho. Além disso, uma pessoa do tipo gestão deve estar sempre no local. Estas regras, no entanto, nunca foram rigorosamente aplicadas, razão pela qual o Airbnb conseguiu ganhar uma posição no Japão, embora, tecnicamente, tais aluguéis sejam ilegais.

A nova lei minpaku reduzirá os obstáculos legais para alugar propriedades como alojamentos de curto prazo. Atualmente, apenas alguns distritos especialmente designados permitem aluguel de minpaku, mas depois de 15 de junho, em princípio, o aluguel de minpaku será permitido em todo o Japão. Não haverá mais limitações no tamanho do quarto. Nem os representantes dos proprietários devem estar presentes no local. Os governos locais, no entanto, também podem implementar suas próprias restrições e condições. Quioto, por exemplo, proibirá principalmente que o minpaku seja operado em áreas residenciais.

Uma das novas condições da lei é que as pessoas que desejam alugar propriedades como minpaku devem se registrar no ministério da terra. Na verdade, o ministério já está aceitando inscrições, então, presumivelmente, os proprietários podem começar a alugar quartos quando a lei entrar em vigor.

Provavelmente, o aspecto mais controverso da nova lei é que ela não contém restrições quanto ao tipo de propriedade que pode ser usada. Uma das principais fontes de reclamações sobre o aluguel do Airbnb tem sido proprietários de condomínios e inquilinos que se opõem a unidades vizinhas que estão sendo usadas como quartos de hotel de fato sem sua aprovação. A nova lei não abordará expressamente esse problema, mas o ministério da terra elaborou diretrizes para as associações de proprietários que desejam banir o minpaku de seus prédios.

O problema é que a lei foi escrita apenas quatro meses atrás, o que significa que poucas associações de proprietários podem conhecer as diretrizes. As associações podem proibir o minpaku, mas depois de 15 de junho elas devem incluir quaisquer proibições em seus próprios conjuntos de regras e regulamentos, caso contrário, elas não serão juridicamente vinculativas.

E de acordo com a lei, uma vez que as associações devem obter três quartos da aprovação de seus membros votantes para alterar suas regras, adicionar tais proibições poderia ser difícil. Atualmente, sob a regra do distrito especial, o minpaku ainda pode ser banido por associações de condomínios sem qualquer tipo de declaração formal por escrito.

Consequentemente, a nova lei minpaku poderia exacerbar problemas existentes bem divulgados associados às propriedades da Airbnb, tais como lixo sendo jogado fora em dias não designados, visitantes ficando acordados a noite toda e fazendo muito barulho e, mais significativamente, perda de segurança.

Muitos condomínios modernos têm sistemas de bloqueio automático que exigem que os residentes usem primeiro uma chave ou código – chave para entrar no prédio e depois outra chave ou código – chave para entrar nas unidades, o que significa manter residentes fora do prédio, a menos que um residente seja lá para permitir a entrada. Esta situação se tornará mais um problema, porque muitos proprietários de minpaku não vivem nos prédios onde têm quartos. Em Osaka, por exemplo, dois terços dos proprietários do Airbnb são não – japoneses que não moram no país. Existem, por exemplo, empresas imobiliárias chinesas que vendem condomínios japoneses a investidores chineses e administram as unidades como minpaku. Os proprietários podem nunca ver fisicamente a unidade que compraram.

A nova lei também vai acabar com uma regra atual de estadia mínima, que afirma que uma pessoa deve permanecer pelo menos duas noites na propriedade alugada. (Anteriormente, eram seis noites.) No entanto, se os proprietários não morarem no prédio onde alugam quartos, precisarão contratar uma empresa de gerenciamento para cuidar da propriedade. Esta condição tornará mais difícil para os proprietários ganhar dinheiro, uma vez que algumas empresas de gestão recebem até 70% das taxas de aluguel para si mesmas. Se os proprietários simplesmente querem alugar quartos para pagar impostos e hipotecas, o que resta pode ser suficiente, mas outra nova regra diz que eles não podem alugar um quarto por mais de 180 dias em um determinado ano, o que limitará ainda mais os lucros potenciais. .



Apesar disso, os proprietários que têm problemas em manter os inquilinos a longo prazo podem considerar o negócio de minpaku mais compensador financeiramente, já que podem cobrar mais por noite. O governo espera, assim, que o minpaku possa aliviar alguns dos problemas associados ao crescente número de casas e apartamentos vagos no Japão, muitos dos quais estão disponíveis para aluguel, mas permanecem vazios por longos períodos de tempo devido ao número cada vez menor de locatários.

Mais e mais sites de portal de hospedagem na internet provavelmente oferecerão minpaku. Em 15 de março, o site imobiliário Apaman, que representa 200 mil proprietários e senhorios, registrou-se como uma agência de gestão para o minpaku. A proliferação desses sites de portal, no entanto, poderia causar problemas regulatórios. Se uma propriedade for oferecida em mais de um local, pode ser difícil para os portais acompanhar quantos dias a propriedade foi alugada, o que significa que o proprietário pode acabar ultrapassando a cota anual de 180 dias. A nova lei vai aplicar uma multa de 1 milhão de ienes aos infratores – se eles forem descobertos.

Os principais méritos do minpaku são para o cliente. Minpaku são geralmente mais baratos do que quartos de hotel e não há limite quanto a quantas pessoas podem ficar em uma unidade. Os hotéis, é claro, não estão satisfeitos com a nova lei mais relaxada e ficarão ainda menos felizes depois que o atual boom do turismo se esvaziar após a Olimpíada de Tóquio, em 2020.

Neste momento, a indústria da hospitalidade está ocupada criando mais quartos de hotel para as Olimpíadas, o que significa que pode haver um excesso no futuro. Minpaku pode agravar o problema, mas nós realmente não saberemos até que a nova lei entre em vigor.

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